Kamienica czy nowe osiedle? Co lepiej się opłaca inwestycyjnie?
Czy inwestować w stare budownictwo, czy w nowe bloki? To jedno z częstych pytań, jakie słyszymy od osób, które inwestują w nieruchomości. I choć mogłoby się wydawać, że odpowiedź zależy od roku, w którym powstał budynek – prawda jest zupełnie inna. Kluczem nie jest data, ale strategia.
Spis treści:
- Kamienica – niższa cena zakupu, wyższy potencjał zysku
- Nowe budownictwo – wyższa cena, ale mniej problemów
- Wniosek? Wybór zależy od Twojej strategii
Kamienica – niższa cena zakupu, wyższy potencjał zysku
Stare budownictwo przyciąga inwestorów niższą ceną. Mieszkania w kamienicy można kupić nawet za 6 500 zł/m². Trzeba jednak doliczyć koszt remontu – zazwyczaj 2 000–3 000 zł/m². Często dochodzą dodatkowe wyzwania: brak windy, zużyte instalacje, a czasem trudne relacje we wspólnocie mieszkaniowej.
Ale potencjał zysku może być bardzo atrakcyjny. Przy dobrej lokalizacji (np. centrum miasta) i podziale mieszkania na pokoje, można uzyskać nawet 9–10% rentowności rocznie. Taki model jest wymagający, ale daje szybki przepływ gotówki (cashflow).
Plusy kamienic:
- niższa cena zakupu,
- wysoki potencjał ROI przy najmie na pokoje,
- często świetna lokalizacja.
Minusy:
- więcej pracy, ryzyko techniczne,
- dłuższy remont, większa nieprzewidywalność.
Nowe budownictwo – wyższa cena, ale mniej problemów
Nowe mieszkania kosztują więcej – od 9 000 do nawet 11 000 zł/m². Ale w zamian inwestor zyskuje nowoczesną infrastrukturę: windy, monitoring, niskie czynsze i brak konieczności remontu. To model idealny dla najmu rodzinnego – spokojnego i przewidywalnego.
Rentowność? W standardowym wynajmie – około 4–6% rocznie. Jednak przy zastosowaniu bardziej zaawansowanej strategii – np. podziale lokalu na mikrokawalerki dla studentów premium – ROI może sięgnąć 7–8% rocznie.
Taki podział (np. 3 mikrokawalerki po 13 m² z łazienkami i aneksami) daje wyższe stawki i mniejszą rotację. Jeśli do tego dochodzi dobra lokalizacja z rozwijającą się infrastrukturą (linie tramwajowe, biurowce, uczelnie) – zyskujemy również wzrost wartości nieruchomości w czasie.
Plusy nowego budownictwa:
- mniej ryzyk, stabilny najem,
- wyższy standard, mniej napraw,
- długofalowy wzrost wartości.
Minusy:
- wyższy próg wejścia (cena),
- niższy cashflow bez strategii mikropodziału.
Wniosek? Wybór zależy od Twojej strategii
Kamienica to wyższy cashflow i szybszy zwrot, ale też więcej pracy i ryzyk.
Nowe osiedle to spokojniejszy, pasywny model – zwłaszcza jeśli zastosujesz mikropodział.
Zanim wybierzesz – licz, analizuj i dopasuj strategię do swojego stylu inwestowania.
Stoisz przed decyzją o pierwszej lub kolejnej inwestycji? Daj znać – możemy porozmawiać o tym, jaka strategia będzie najlepsza dla Ciebie.
