Nieruchomości

Ustawa schronowa – co oznacza dla rynku nieruchomości? (aktualizacja: grudzień 2025)

Od 1 stycznia 2026 roku w Polsce zacznie obowiązywać tzw. ustawa schronowa. Nowe przepisy mają poprawić bezpieczeństwo cywilne, ale ich skutki odczują także deweloperzy i osoby, które kupują nowe mieszkania. W tym artykule wyjaśniamy w prosty sposób, czym dokładnie jest ustawa schronowa i co zmienia przy zakupie nieruchomości.

Spis treści:

Co to jest ustawa schronowa?

„Ustawa schronowa” to potoczna nazwa Ustawy z dnia 5 grudnia 2024 roku o ochronie ludności i obronie cywilnej. Jej celem jest poprawa bezpieczeństwa mieszkańców na wypadek zagrożeń – np. wojny, ataku dronów czy katastrof naturalnych. Dlaczego powstała? Obecnie w Polsce jest bardzo mało miejsc schronienia. Według danych z 2024 r., tylko ok. 1,4 mln osób (na ponad 37 mln mieszkańców) ma dostęp do jakiejkolwiek formy schronu. Nowe przepisy mają to zmienić.

Od kiedy obowiązują nowe zasady?

Ustawa wchodzi w życie 1 stycznia 2026 roku, ale rozporządzenie z dokładnymi wymaganiami budowlanymi obowiązuje już od 28 listopada 2025 roku. To oznacza, że jeśli wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy zostanie złożony po 31 grudnia 2025 roku, budynek musi już spełniać nowe wymagania, które dotyczą miejsc schronienia.

Co to znaczy w praktyce? Schrony w blokach?

Nie do końca. Nowe przepisy nie każą budować klasycznych schronów (czyli hermetycznych pomieszczeń z systemem filtrowentylacji). Zamiast tego, deweloperzy muszą zaprojektować budynek tak, by można było łatwo zaadaptować część podziemną jako tzw. MDS – Miejsce Doraźnego Schronienia. MDS to na przykład piwnice, garaże podziemne czy rowerownie.

Kluczowy wymóg: budynek musi zapewnić co najmniej 1,5 m² powierzchni schronienia na jedną osobę (lub 2 m² dla osoby z niepełnosprawnością). Jeśli ten warunek nie zostanie spełniony – inwestycja nie dostanie pozwolenia na budowę.

Jakie będą skutki dla osób, które kupują mieszkania?

Najważniejszym skutkiem ustawy schronowej będzie wzrost cen nowych mieszkań. Dostosowanie budynków do wymogów schronowych to dodatkowy koszt dla dewelopera – i to niemały.

Szacunki mówią o:

wzroście cen mieszkań o 2–5%, czyli nawet kilkaset złotych więcej za każdy metr,
większym koszcie budowy, czyli nawet do 30% wyższy koszt inwestycji – jeśli budynek zawiera pełnowartościowe schrony.

Deweloperzy szukają sposobów, by spełnić wymogi minimalnym kosztem – co może skutkować tzw. „pseudoschronami”, które tylko formalnie spełniają przepisy. Z drugiej strony, w budynkach premium dobrej jakości schron może stać się atutem, który podnosi wartość nieruchomości.

Co musisz wiedzieć, gdy planujesz kupić nieruchomość?

Jeśli planujesz kupić mieszkanie w nowym budownictwie od 2026 roku, zwróć uwagę na kilka rzeczy:

Zastanów się nad lokalizacją – czy nowe inwestycje w Twoim mieście uwzględniają już nowe przepisy?
Ceny mogą być wyższe – przygotuj większy budżet.
Sprawdź projekt budynku – czy przewiduje miejsce schronienia? Jakiej jest jakości?

Ustawa schronowa zmienia zasady gry. Jeśli kupujesz mieszkanie w 2026 roku lub później – nie ignoruj tematu bezpieczeństwa. W razie potrzeby – zapytaj, jak budynek spełnia nowe przepisy. W niepewnych czasach to może być jedno z ważniejszych pytań, jakie zadasz.

Stoisz przed decyzją o pierwszej lub kolejnej inwestycji? Daj znać – możemy porozmawiać o tym, jaka strategia będzie najlepsza dla Ciebie.

Udostępnij: