Inwestowanie

Ustawa schronowa – co oznacza dla inwestora i rynku nieruchomości

Nowe prawo nakłada na deweloperów obowiązek budowy schronów w budynkach wielorodzinnych. Brzmi jak ważny krok w stronę bezpieczeństwa — ale to także ogromne wyzwanie projektowe, kosztowe i organizacyjne. Ile kosztuje budowa schronu? Jak wpłynie to na ceny mieszkań i tempo realizacji inwestycji? Oto rzeczowa analiza zmian, którą powinien znać każdy inwestor, architekt i deweloper.

Nowy obowiązek, nowy problem: schron jako element inwestycji

Nowe przepisy wymagają, aby od 1 stycznia 2026 roku każda nowa inwestycja mieszkaniowa zawierała miejsce schronienia. To rewolucyjna zmiana, która już dziś wpływa na proces projektowania. Schrony trzeba zaplanować na etapie koncepcji. Mogą one oznaczać konieczność rezygnacji z jednego mieszkania, zmiany układu komunikacyjnego lub rearanżacji całego parteru. Co ważne, ich obecność wydłuża proces formalny, wymaga specjalistycznych rozwiązań technicznych, a w efekcie – przekłada się na wyższy koszt inwestycji.

Koszt schronu? Znacznie wyższy niż koszt mieszkania

Szacunkowy koszt budowy schronu dla 8 osób – wyposażonego w wentylację, systemy awaryjne, odporność ogniową – to dziś ok. 750 000 zł netto. Jeśli założymy, że powierzchnia schronu to 15–20 m², koszt 1 m² takiej przestrzeni wyniesie 35 000–50 000 zł/m². Dla porównania: 1 m² mieszkania w standardzie deweloperskim w większości miast to dziś 8 000–12 000 zł/m². Oznacza to, że schron to jeden z najdroższych elementów całego budynku.

Kto za to zapłaci? Klient końcowy, czyli inwestor

Chociaż przepisy nie wspominają o źródle finansowania schronów, odpowiedź jest oczywista: koszt zostanie rozłożony na wszystkich nabywców mieszkań. W dużej inwestycji, koszt ten może podnieść cenę 1 m² o kilkadziesiąt złotych. Ale w małych projektach, gdzie buduje się np. 20–30 mieszkań, schron to realne zagrożenie dla opłacalności. Może też wpłynąć na decyzję: „budować czy nie?”, „projektować czy odłożyć projekt w czasie?”.

Dla kogo to problem, a dla kogo szansa?

Obowiązek budowy schronów od 2026 roku to milowy krok w stronę bezpieczeństwa. Dla klientów indywidualnych może to być wartość dodana: infrastruktura kryzysowa, świadomość inwestycji w budynek odporny na zagrożenia. Dla deweloperów – realne wyzwanie finansowe i operacyjne. Dlatego warto już dziś uwzględnić ten koszt w planach inwestycyjnych i uczciwie informować klientów o jego wpływie na cenę mieszkań.

Jako inwestor musisz mieć świadomość, że potrzeba budowy schronów jest uzasadniona względami bezpieczeństwa, ale wpływa na koszty całej inwestycji. Dlatego jeśli planujesz zakup mieszkania z myślą o wynajmie, pamiętaj, aby zapytać dewelopera: