Co powinna zawierać skuteczna umowa najmu? – Poradnik dla przedsiębiorców cz. 14

Co powinna zawierać skuteczna umowa najmu? Jakie zapisy my stosujemy, zarządzając najemcami? O czym nie możesz zapomnieć? 

W kontekście najmu dużo mówi się o różnego rodzaju obowiązkach. Jednak zbyt mało uwagi poświęca się jednak na umowę najmu. A to od niej wszystko się zaczyna. Niestety, przez nią wszystko może się skończyć. Niewykluczone, że tragicznie. Wystarczy, że będzie nieprawidłowo skonstruowana. Jak tego uniknąć? Przygotowaliśmy dla was, przedsiębiorcy, zbiór dziesięciu elementów, które my zawieramy w naszych umowach z najemcami. 

Dzisiaj przeczytasz o kwestiach takich jak: 

– 1. Dane najemcy, wynajmującego i opis przedmiotu najmu.  

– 2. Okres obowiązywania umowy. 

– 3. Czynsz najmu. 

– 4. Inne opłaty. 

– 5. Kaucja. 

– 6. Prawa i obowiązki stron. 

– 7. Rozwiązanie umowy i zwrot Przedmiotu Najmu. 

– 8. Dane kontaktowe. 

– 9. Ochrona danych osobowych. 

– 10. Postanowienia końcowe. 

1. Dane najemcy, wynajmującego i opis przedmiotu najmu.  

Zacznijmy od absolutnych podstaw. Na początku umowy należy umieścić nagłówek z tytułem dokumentu oraz dokładną datą i miejscem zawarcia umowy. 

Dobra umowa powinna zawierać informacje na temat danych osobowych obu stron. Imię i nazwisko, PESEL oraz numer i seria dowodu lub paszportu. Ponadto miejsce zamieszkania i adres do korespondencji. 

Nie muszę chyba mówić, jak ważne jest to, żeby te dane były zgodne z prawdą.

Kolejnym elementem dobrej umowy najmu jest opis przedmiotu najmu. Chodzi tutaj informacje na temat adresu nieruchomości oraz jej stanu technicznego. 

Chodzi o to, żeby najemca dobrze wiedział, co wynajmuje i w jaki sposób to robi. Możemy zastrzec na przykład, że najemca będzie wykorzystywał przedmiot najmu wyłącznie na cele mieszkaniowe. Wiem, to takie oczywiste, ale im mniej wątpliwości, tym lepiej dla Ciebie, wynajmującego. 

2. Okres obowiązywania umowy. 

Ten punkt nie wymaga szczególnego tłumaczenia. Wynajmujesz mieszkanie na najemcy? Bez względu na to, czy długoterminowo, czy krótkoterminowo, musisz ustalić początek i koniec najmu. 

W naszej umowie mówimy wyraźnie: dalsze korzystanie przez Najemcę z Przedmiotu Najmu po upływie wskazanego okresu nie będzie uważane za przedłużenie niniejszej umowy najmu. W związku z powyższym Strony zawrą nową Umowę najmu na warunkach w niej określonych.

3. Czynsz najmu. 

Pieniądze. Nie ma co się oszukiwać, nie wynajmujemy mieszkań charytatywnie. Działamy po to, żeby przynosić zysk naszym inwestorom i nam. Ty też nie chcesz robić tego charytatywnie. 

Dlatego ważne jest, żebyś zapisał, ile dokładnie ma przelewać najemca na Twoje konto. Doprecyzuj, do kiedy najemca powinien przelewać Ci umowę i to, że okresem rozliczeniowym jest miesiąc kalendarzowy.

Zapisz, kiedy może następować zmiana wysokości czynszu. Ważne jest zobowiązanie na wypadek wezwania najemcy do zapłaty zaległego czynszu, opłat do spółdzielni (wspólnoty) i opłat eksploatacyjnych czy lekceważenie terminu na zapłatę. My stosujemy zapis, który wprost zobowiązuje najemcę do poddaniu się egzekucji określonej kwoty. 

4. Inne opłaty. 

Koszty wynajmu to nie tylko czynsz. W tym miejscu warto zaznaczyć wszelkie informacje o uiszczaniu opłaty dla wspólnoty (spółdzielni). Będzie to też właściwa przestrzeń na zapisanie opłat eksploatacyjnych związanych z używaniem mieszkania. 

Zaznaczmy też, jak są rozliczane opłaty za media. Na przykład w taki sposób, że kwotę wynikającą z faktur VAT wystawionych przez dostawcę mediów dzielił będziesz w równych częściach na wszystkich lokatorów. Tak, żeby żaden nie czuł się pokrzywdzony. 

My jasno precyzujemy płatność za pierwszy miesiąc rozliczeniowy oraz płatność zaliczki za prąd w wysokości. Żeby nie było żadnych zaskoczeń, mówimy też jasno o odsetkach za opóźnienie w zapłacie. 

Najem ma być komfortowy dla najemcy i dla nas oraz naszych inwestorów. 

5. Kaucja. 

Kolejna istotna część programu. Ustal wysokość kaucji zwrotnej.  

Jest to zabezpieczenie Twoich interesów. Pamiętaj, żeby zawrzeć w Umowie, że jako wynajmujący jesteś uprawniony do dokonywania potrąceń z kaucji. Oczywiście nie wedle swojego widzimisię, ale na przykład uszkodzeń w mieszkaniu. 

Określ, w jakim terminie wynajmujący będzie zobowiązany do uzupełnienia kaucji, jeśli ją potrącisz. Zapisz też, w jakim terminie kaucja zostanie zwrócona najemcy, pomniejszona o ewentualne potrącenia. 

6. Prawa i obowiązki stron. 

Rzeczy, o których absolutnie możesz zapomnieć, to: zakaz przebywania zwierząt oraz przetrzymywania rzeczy cuchnących. Fakt, że ty jako wynajmujący nie ponosisz odpowiedzialności na wypadek kradzieży lub włamania do lokalu. To, że najemca jest odpowiedzialny za wszelkie szkody w wyposażaniu – szkody, które on stworzył. Najemca ponosi za to koszty. Drobne naprawy powinien wykonywać też na swój koszt. 

Co jeszcze? To, że najemca nie podnajmować lub oddawać mieszkania osobom trzecim bez Twojej zgody. No i takie z pozoru oczywiste rzeczy jak to, że najemca zobowiązuje się do utrzymania porządku, nie może palić wyrobów tytoniowych oraz to, że najemca bez Twojej zgody nie może wymienić zamka. 

Zaznacz też, że jako wynajmujący masz prawo kontrolować stan przedmiotu najmu po wcześniejszym ustaleniu terminu z najemcą.

Nawiasem mówiąc, jeśli chcesz wiedzieć więcej o nadzorowaniu najemców, przejdź do tego artykułu. 

7. Rozwiązanie umowy i zwrot Przedmiotu Najmu. 

Wszystko w końcu dobiega końca. Warto zapisać, jak ten koniec ma przebiegać w przypadku wynajmu mieszkania, żeby uniknąć zaskoczeń. 

Zaznacz, w jakich przypadkach przysługuje Ci prawo wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Zapisz, że zwrot mieszkania nastąpi w oparciu o protokół odbioru. A ten protokół będzie sporządzony i podpisany przez obie strony, kiedy wygaśnie umowa. I co stanie się, jeśli z winy najemcy nie dojdzie do zwrotu mieszkania – jakie czekają go opłaty. 

No i oczywiście jeśli najemca złamie zasadę, o której mówiłem wcześniej, czyli będzie przechowywał zwierzęta, to po zakończeniu umowy najmu zostanie obciążony kosztami sprzątania ewentualnie ozonowania. 

8. Dane kontaktowe. 

O danych najemcy i wynajmującego mówiłem już w pierwszym punkcie. Ale tutaj jest mowa o telefonie kontaktowym, alarmowym i adresie e-mail. 

Zaznacz, że wszelkie pisma oraz oświadczenia, które wyślesz na ten adres e-mail, uznaje się za skutecznie złożone. Nie może być tak, że najemca zignoruje Twojego maila i uzna, że to przypomnienie o płatności to w sumie go nie dotyczy. 

9. Ochrona danych osobowych. 

W naszej umowie określamy, że ważne jest, żeby najemca był świadomy: wyraża zgodę na przetwarzanie jego danych osobowych. Tylko dla celów związanych z umową. 

10. Postanowienia końcowe. 

Ostatni punkt. Czyli postanowienia końcowe. 

Tutaj znajdzie się między innymi standardowy zapis w sprawach nieuregulowanych postanowieniami Umowy zastosowanie mają przepisy prawa powszechnie obowiązującego, w tym Kodeksu Cywilnego. 

Nikomu nie zależy na kłótniach. Dlatego zapisujemy, że w przypadku kwestii spornych strony zobowiązują się dążyć do ich rozstrzygnięcia w drodze negocjacji.

Co jeszcze powinieneś zaznaczyć? To, że adresy, o których dzisiaj mówiłem, strony uznają za właściwe do wszelkiej korespondencji. To, że nieważność lub nieskuteczność poszczególnych postanowień umowy nie narusza ważności pozostałych. A miejsce nieważnych strony zobowiązują się stosować postanowienia najbardziej zbliżone.

To, że najemca oświadcza, że zrozumiał oraz zaakceptował treść umowy. I oczywiście to, że sądem właściwym będzie Sąd właściwy dla miejsca położenia Przedmiotu Najmu. To tak na wszelki wypadek. 

Chcesz, żeby wynajmem Twojego mieszkania zajęli się profesjonaliści? Nie chcesz zastanawiać się, czy najemca wywiąże się ze swoich obowiązków… A jeśli tego nie zrobi, to co będziesz musiał zrobić Ty? Skontaktuj się z nami. Dzięki nam zyskasz prawdziwie pasywny dochód z nieruchomości. 

Do zobaczenia, przedsiębiorco!