Przegląd tygodnia | 1–5 grudnia
Pomagamy przedsiębiorcom lokować kapitał w nieruchomości bezpiecznie i bez straty czasu. Nasza analiza, którą znajdziesz poniżej, skupia się wyłącznie na wydarzeniach, które mają bezpośredni wpływ na potencjał zysku pasywnego, zwrot z inwestycji (ROI) oraz długoterminowy wzrost wartości majątku.
Spis treści:
- Historyczny rekord kredytów hipotecznych: co to oznacza dla rynku?
- Promocje deweloperskie maskują realne obniżki cen
- Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym: wzrost ryzyka i regulacji
- Suburbanizacja jako strategia – realna alternatywa dla centrów miast
Historyczny rekord kredytów hipotecznych: co to oznacza dla rynku?
W październiku 2025 roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę blisko 11 mld zł . Tym samym pobiły historyczny rekord W październiku 2025 roku banki udzieliły kredytów hipotecznych o łącznej wartości 10,86 mld zł, co oznacza najwyższy wynik w historii polskiego rynku finansowania mieszkaniowego. Po raz drugi w historii przekroczony został poziom 10 mld zł miesięcznie – wcześniej jedynie w okresie działania programu „Bezpieczny Kredyt”.
Za tą rekordową aktywnością stoją głównie:
- obniżki stóp procentowych (łącznie 5 razy od maja do listopada),
- realny wzrost dochodów gospodarstw domowych,
- oraz poprawa zdolności kredytowej.
Średnia wartość pojedynczego kredytu przekroczyła 450 tys. zł. Warto też zauważyć wzrost udziału refinansowań (25–30%), co oznacza większą świadomość kosztową wśród kredytobiorców.
Wniosek: Silny popyt kredytowy wspiera stabilność cen nieruchomości. Jeśli rozważasz sprzedaż lub restrukturyzację portfela, taka płynność na rynku może sprzyjać realizacji transakcji z mniejszym ryzykiem zatorów. To również sygnał, że inwestorzy indywidualni mogą szybciej pozyskiwać finansowanie na zakup mieszkań – także na wynajem.
Promocje deweloperskie maskują realne obniżki cen
W listopadzie 2025 r. sprzedaż mieszkań w 7 największych aglomeracjach wzrosła o 73% r/r, przekraczając 5 tys. lokali. Popyt po raz kolejny przewyższył nową podaż, tym razem o 1,4 tys. mieszkań – to największa nadwyżka popytu od sierpnia 2023 roku.
Oficjalne dane wskazują na stabilizację średnich cen, a nawet ich symboliczny spadek (np. Warszawa -1% m/m). Jednak to efekt promocji: rabatów, elastycznych harmonogramów płatności oraz czasowych akcji, np. z okazji Black Friday.
Wniosek: Deweloperzy są otwarci na negocjacje, szczególnie w końcówce roku, gdy realizują swoje cele sprzedażowe. To dobry moment na zakup pakietowy lub z wyższą marżą bezpieczeństwa. Warto jednak patrzeć nie tylko na cenę katalogową, ale na całościowe warunki transakcji – ukryty rabat może dotyczyć np. wykończenia, miejsca postojowego czy elastycznego harmonogramu wpłat.
Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym: wzrost ryzyka i regulacji
Do Sejmu trafił poselski projekt ustawy regulujący najem krótkoterminowy (do 30 dni). Zakłada on m.in.:
- kary do 50 tys. zł za działanie poza przepisami.
- obowiązek rejestracji lokalu w gminie (wpis ważny do 10 lat),
- konieczność uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni,
- możliwość ograniczenia liczby dni wynajmu w roku lub całkowitego zakazu najmu w wybranych obszarach.
Wniosek: Model oparty na najmie krótkoterminowym (STR) traci na przewidywalności. Wzrost ryzyk prawnych i zależność od lokalnych decyzji administracyjnych obniżają pasywność tej strategii. Dla inwestorów, który oczekują stabilnego, zautomatyzowanego przychodu – najem długoterminowy lub średnioterminowy może być obecnie bezpieczniejszym wyborem.
Suburbanizacja jako strategia – realna alternatywa dla centrów miast
W największych aglomeracjach ceny mieszkań osiągnęły poziomy, które wykluczają znaczną część nabywców (np. Warszawa: 18,2 tys. zł/m², Trójmiasto: 17 tys. zł/m²). Coraz więcej osób wybiera przedmieścia – nie z powodu mody, ale konieczności ekonomicznej.
Na obrzeżach aglomeracji (np. Radzymin, Góra Kalwaria, okolice Łodzi) ceny są często 30–40% niższe. Jednocześnie poprawia się infrastruktura komunikacyjna – czas dojazdu, a nie dystans, staje się kluczowym kryterium.
Wniosek: Inwestowanie poza centrami miast zyskuje na sensowności – niższy koszt zakupu pozwala osiągnąć wyższą rentowność. Kluczowe staje się jednak trafne dobranie lokalizacji: tylko te z dobrym dostępem do transportu publicznego lub autostrad gwarantują stały popyt na najem.
