Lokata bankowa a nieruchomość

Ceny mieszkań nieustannie rosną, co przekłada się na niższą zyskowność wynikającą z wynajmu. Jednak nie jest tak, że wynajem mieszkań się nie opłaca. Bardzo istotnym elementem determinującym ceny mieszkań jest regionalne zróżnicowanie rynków. Odpowiednia selekcja okazji inwestycyjnych pozwala na to, by z wynajmu uzyskiwać całkiem rozsądne dochody. Niższa rentowność o 1-2 punkty procentowe nie zniechęca do inwestycji, tym bardziej, że wpływy z wynajmu pozostają dalej wyższe niż te z lokat bankowych.

Czynsze drożeją wolniej niż koszt mieszkania. Nadal się opłaca

Przewiduje się, że w najbliższych latach sytuacja na rynku nieruchomości wyraźnie się nie zmieni. Nie ma więc szczególnych powodów do tego, by czekać z inwestycjami na obniżki cen lokali. Jeśli zamierzamy zainwestować w mieszkanie, które będzie generowało dla nas zysk, to nadal warto zdecydować się na taki ruch. Nawet mimo tego, że czynsze drożeją nieadekwatnie do wzrostu cen nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na to, że odsetek najemców w Polsce to tylko 5%, średnia unijna to 18%. Można więc wysnuć wniosek, że nasz rynek wynajmu mieszkań nie jest jeszcze nasycony i są tu duże szanse biznesowe.

Rentowność wynajmu mieszkań wprawdzie spada, ale warto zwrócić uwagę na to, że zjawisko dotyczy danych uśrednionych. Wynika to z tego, że rynek nieruchomości w Polsce jest bardzo zróżnicowany regionalnie. Inaczej wygląda sytuacja w dużych miastach (Warszawa, Wrocław czy Trójmiasto), zupełnie inaczej będzie prezentowała się w mniejszych lokalizacjach (Suwałki, Olsztyn, Radom, czy nawet Szczecin). Spadek rentowności przede wszystkim dotyka te największe aglomeracje. Zjawisko jest tym większe, im większa jest miejscowość. W Warszawie stawki za wynajem w 2018 r. wzrosły o 6,5%, natomiast lokale były droższe o ok. 12%.

Zysk z lokat bankowych? Dochód z wynajmu nawet trzykrotnie wyższy

W dalszym ciągu rynek nieruchomości jest atrakcyjny dla inwestorów. Można z powodzeniem znaleźć inwestycje, których cena jest poniżej ceny rynkowej. Nawet mimo tego, że uśredniona rentowność wciąż spada, to wynajmowanie mieszkania jest nadal bardzo atrakcyjną formą zarobku, która może generować nawet trzykrotnie wyższy zysk niż lokata bankowa. Co więcej wpływy z czynszów nie uwzględniają tego, że wartość zakupionego mieszkania wzrasta. Co to oznacza? Oznacza to, że jeśli będziemy chcieli sprzedać nieruchomość, sprzedamy ją za kwotę wyższą niż kupiliśmy.

Nie możemy jednak zapominać o pewnych obowiązkach, jakie koniecznie trzeba spełnić, by zakup mieszkania był opłacalny. Jako inwestor musimy przyjąć jakąś granicę kosztów, które pozwolą osiągnąć oczekiwany zysk. Ale również niezbędne będzie uwzględnienie czasu poszukiwania najemcy, kosztów remontów, czasu wynajmowania mieszkania przez wynajmującego. Biorąc pod uwagę te elementy o wiele łatwiej będzie znaleźć odpowiednie mieszkanie pod wynajem.

Mniejsze i średnie miasta? Alternatywa dla największych aglomeracji

Wprawdzie takie rynki jak warszawski, poznański czy trójmiejski są tymi największymi, to paradoksalnie te najatrakcyjniejsze mogą znajdować się zupełnie gdzie indziej. Dużym potencjałem charakteryzują się lokale w miastach o liczbie ludności pomiędzy 50 – 100 tys. Przede wszystkim nieruchomości są tam znacznie tańsze w porównaniu ze wspomnianymi wcześniej, największymi miastami. Za cenę jednego mieszkania w Warszawie uda się kupić dwa w lokalizacjach o mniejszym zaludnieniu. Warto jednak przyjrzeć się bliżej temu segmentowi. Zwróćmy uwagę na to, że małe miasto charakteryzuje się relatywnie płytkim rykiem. Mała liczba oferowanych mieszkań, wiąże się z niewielką ilością osób zainteresowanych wynajmem. Pojawia się także ryzyko, że mieszkanie pozostanie na dłuższe okresy bez lokatorów, co oznacza, że będzie generowało koszty zamiast zysków.

„Złotym środkiem” mogą okazać się średniej wielkości miasta, w których ceny nieruchomości są wypadkową cen z największych i tych mniejszych miejscowości. W takich lokalizacjach oferta rynku nieruchomości będzie atrakcyjna, łatwiej przyjdzie znaleźć lokatorów, nie ma też tak dużego ryzyka związanego z ewentualną sprzedażą mieszkania. Warto też zauważyć, że koszt wynajmu w średniej wielkości miastach jest też atrakcyjniejszy w porównaniu do np. Warszawy. W Szczecinie mieszkanie dwupokojowe można wynająć nawet za 1300 zł, w stolicy koszt będzie dwukrotnie wyższy.

 

Inwestycja w mieszkanie, które będziemy wynajmować to inwestycja kosztowna i wymagająca dużego zaangażowania. Jednak w dłuższej perspektywie wynajem mieszkania jest nadal inwestycją opłacalną. Jeśli dobrze przeanalizujemy sytuację rynkową, skalkulujemy koszty, ocenimy jakość rynku, w którym znajduje się nieruchomość, możemy liczyć na zyski znacznie wyższe niż te, które generuje bezpieczna lokata bankowa.

---